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土地を売買するとき、大きく分けて2種類の方法があります。

「公簿売買」と「実測売買」です。

公簿売買と実測売買

公簿とは、登記簿のこと。取引する土地の面積を、登記簿に書かれている面積とするのが公簿売買、取引する土地を実際に測量し、その結果をもとに売買するのが実測売買です。

土地の売買に際して測量が必須となるのは、土地の分筆(土地を分割して、登記すること)のタイミングです。売買や合筆(複数の土地をまとめ、一筆とすること)は必ず測量を行わなくてはならない、というわけではないのです。

どうして公簿売買と実測売買を区別する必要があるのか、それは、土地の登記されている面積が実際の面積と違うことが往々にしてあるからです。その理由は、不動産登記制度の成り立ちにまでさかのぼります。

1873年(明治6年)から7年間かけて地租改正が行われ、それまでの収穫量から納税額を決める方法から、地価に応じた金額を納めることに移行されました。

このとき、土地の所有者が自分で測量を行って役所に報告し、土地の所有者と土地の面積が土地台帳にまとめられたのですが、地価に応じて課税するということは土地の面積が大きいほど納税額が増えるということ。

土地の面積を少なく申告して、納税額が少なくなるようにした人もいたそうです。

また、それまで測量などしたことがない人が行ったことですので、計測が漏れたり、他人の土地と重複したり、計測に使った縄が伸びたりたわんだり、、、
(現在では土地の測量を行う業者は測量士の資格を持つ人を置かなければなりません。距離や角度を高精度の機械で正確に測定することができ、GNSS(Global Navigation Satellite Systemの略。4機の衛星から電波を受信して位置を測定し、測量を行う)による測量も行われており、測量の精度も増しています。)

ともあれ、こうして土地の形や面積が測定され、測定された土地の形は地図に、土地の面積は土地台帳にまとめられたものの、実際の土地の形や面積と合致しないものになってしまいました。

現在の土地の売買は、この土地台帳と地図を元に作られた登記簿と公図(地図に準ずる図面、付属地図)をもとにして行われています。

登記された土地を売買するとき、売買金額を1坪あたりいくら、としても、登記された面積が実際の面積と異なっていては、売主買主のどちらかが損をすることになってしまいます。そこで公簿売買の場合、その後測量をして面積が異なっていた場合でも、取引金額を変更しないことを売買契約書に記載することが多いです。(記載しなくてもよいのですが、記載しない場合、損した分をどう負担するのか、いざこざが発生しかねません！！)

公簿に記載された面積で取引をし、確定測量後差額を精算する旨を売買契約書に記載することもありますが、その場合は実測売買にあたります。

土地の売買契約書は、このような細かな事項を踏まえて作成されています。何のために記載されている事項なのか、わからないことがあれば、弊社の宅建士に聞いてみてください。

「ハウスドゥ！柏駅前店」では不動産売却だけでなく様々なご要望にお応えできるように、銀行出身者による資金計画やライフステージのコンサルティングなど、ワンストップでのサービスが可能な体制を整えています。また、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家を交えながら解決までのお手伝いします。